دراسة الجدوى العقارية المتقدمة

أداة تحليل الاستثمار العقاري الشامل

معلومات المشروع

موقع المشروع على الخريطة

الموقع: الرياض

تعليمات استخدام الخريطة:
• اختر المدينة من القائمة المنسدلة أعلاه لتحديث الخريطة تلقائياً
• انقر في أي مكان على الخريطة لتحديد موقع مخصص للمشروع
• استخدم أزرار التكبير/التصغير للتنقل في الخريطة بسهولة
• سيتم تحديث الإحداثيات والموقع تلقائياً عند أي تغيير

🏢 إدارة الأدوار

مساحة الأرض: 10,000 م² | معامل البناء المسموح: 3.5

جدول قابل للتعديل المباشر: انقر على أي خانة لتعديلها مباشرة. التغييرات تحفظ تلقائياً.

الدور الاستخدام المرجع النسبة (%) نسبة الخدمات (%) 🔢 عدد التكرار المساحة المحسوبة المساحة الصافية مساحة الخدمات الترتيب الإجراءات

ملخص الأدوار

كفاءة الاستخدامات

تحليل معامل البناء

توزيع الاستخدامات

تحليل الاستخدامات

🏗️ إدارة الاستخدامات

إجمالي المساحة المبنية: 35,000 م²

ملخص الاستخدامات

🅿️ إدارة المواقف

حساب تلقائي وذكي لاحتياجات ومعروض المواقف مع التكامل الكامل مع نظام الاستخدامات

احتياجات المواقف

يتم التحديث تلقائياً مع تغيير الاستخدامات

طرق الحساب

الاستخدام الطريقة المعامل نوع المساحة احتساب مضاعف
نسبة مواقف الزوار نسبة إضافية من إجمالي المواقف المطلوبة
%

ملخص الاحتياجات المحسوبة

معروض المواقف

المواقف الأرضية

العدد المحسوب:
240

المواقف العلوية

العدد المحسوب:
581

مواقف الأقبية

العدد المحسوب:
425

ملخص المواقف

💰 إدارة التكاليف

تكوين شامل ومفصل لجميع عناصر التكاليف في المشروع

📊 ملخص التكاليف

💰 إدارة الإيرادات

تكوين شامل ومفصل لجميع مصادر الإيرادات في المشروع

📊 ملخص الإيرادات

إدارة النفقات التشغيلية (OPEX)

تكوين مفصل للنفقات التشغيلية العامة والمرتبطة بكل استخدام مع حسابات متقدمة

🔍 تحميل نظام OPEX... إذا استمرت هذه الرسالة، فهناك مشكلة في JavaScript

📊 ملخص النفقات التشغيلية

الاستثمار والتمويل وتكاليف الأرض

تحليل شامل للاستثمار وهيكل التمويل وتكاليف الأرض مع حسابات التدفقات النقدية والمؤشرات المالية

الأرض والبناء:
التمويل والاستراتيجية:

طرق الحصول على الأرض

ملخص الاستثمار

أرض (0%) + تطوير (0%)
عدد سنوات البناء
مدة تشغيل المشروع

معاملات التمويل

معاملات التمويل متوفرة في قسم "هيكل التمويل بالدين" أدناه.

• نسبة رأس المال ومعدل الفائدة
• مدة التمويل وحساب WACC

توزيع تكاليف البناء

توزيع التكاليف حسب سنوات البناء

فترة البناء: 3 سنوات
إجمالي تكلفة التطوير: 0 ريال
متوسط التكلفة السنوية: 0 ريال

ملاحظات حول توزيع التكاليف:

  • التوزيع المتساوي: يتم توزيع تكاليف البناء بالتساوي على سنوات البناء المحددة
  • التكاليف المتغيرة: يمكن تخصيص نسب مختلفة لكل سنة حسب طبيعة المشروع
  • التحديث التلقائي: يتم تحديث التوزيع تلقائياً عند تغيير فترة البناء أو التكاليف

معدل الخصم واستراتيجية الخروج

حساب معدل الخصم (WACC)

العائد المطلوب على رأس المال
يساوي معدل الفائدة
معدل ضريبة الشركات (0% حالياً)
معدل الخصم المحسوب (WACC)
WACC = (E/V × Re) + (D/V × Rd × (1 - Tc))
7.5%
يستخدم في حساب NPV
تفصيل مكونات WACC
مساهمة رأس المال 3.60%
30% × 12.0% = 3.60%
مساهمة الدين 3.85%
70% × 5.5% × (1-0%) = 3.85%
💡 الملاحظة: كلما زادت نسبة الدين (Leverage)، انخفض WACC لأن تكلفة الدين أقل من تكلفة رأس المال

هيكل التمويل بالدين (Debt Financing)

استراتيجية الخروج (Exit Strategy)

السنة المتوقعة للبيع أو الخروج
Exit Value = NOI / Cap Rate
📊 يُحسب تلقائياً: NOI = الإيرادات - OPEX - إيجار الأرض (إن وجد) | مع تطبيق النمو، التضخم، والإشغال التدريجي
عمولات + رسوم قانونية + مصاريف أخرى
القيمة النهائية المحسوبة
Exit / Terminal Value (بعد خصم تكاليف البيع)
0 ريال
في السنة 10
أدوات التحليل المتقدم
💡 نصيحة: استخدم هذه الأدوات لاختبار مدى تأثير Exit Value على ربحية المشروع (NPV و IRR)

افتراضات النمو والتضخم

يُطبق على OPEX والتكاليف
نمو سنوي مركب للإيرادات
مركب يراكم النمو سنوياً

الإشغال التدريجي (Occupancy Ramp-Up)

الإشغال المتوقع طويل الأجل
ثم الاستقرار
احتياطي للشواغر المتوقعة

ملخص التكامل مع المكونات السابقة

الأرض

0 م²
تكلفة: 0 ريال

تكلفة التطوير

0 ريال
للمتر المربع: 0 ريال

الإيرادات

0 ريال/سنة
للمتر المربع: 0 ريال/سنة

إجمالي تكلفة المشروع

0 ريال
أرض + بناء + تمويل

جدول التدفقات النقدية (Cash Flow Table)

السنة
Year		 النفقات الرأسمالية (CAPEX) العمليات التشغيلية (Operations) التدفقات النقدية (Cash Flows)
تكلفة الأرض
Land		 البناء
Construction		 صرف القرض
Loan		 رأس المال
Equity		 الإيرادات
Revenue		 OPEX إيجار
Rent		 NOI قبل
Before		 خدمة الدين
Debt Svc		 التدفق الحر
Free CF		 التدفق التراكمي
Cumulative		 هامش NOI
Margin		 DSCR

انقر على "تحديث الجدول" لعرض التدفقات النقدية الموسعة

سيتم عرض فترة البناء (السنوات السالبة) + فترة التشغيل (السنوات الموجبة)

📊 ملاحظات مهمة - جدول التدفقات النقدية الموسع:

  • فترة البناء (السنوات السالبة): السنة 0 = شراء الأرض + صرف القرض | السنوات (-3، -2، -1) = تكاليف البناء بنسب (30%، 50%، 20%)
  • فترة التشغيل (السنوات الموجبة): من السنة 1 إلى 20 مع حساب الإيرادات وخدمة الدين
  • النفقات الرأسمالية (CAPEX): تكلفة الأرض + تكلفة البناء + صرف القرض + رأس المال المطلوب
  • التدفق النقدي التراكمي: يوضح نقطة التعادل (Break-even Point) عندما يصبح موجباً 🎯
  • عمود إيجار الأرض يظهر فقط في حالة استئجار الأرض
  • خدمة الدين: يتم حسابها من نظام التمويل بالدين (إذا كان مفعّلاً)
  • DSCR (Debt Service Coverage Ratio) = NOI / خدمة الدين | القيمة الجيدة: ≥ 1.25x
  • NOI = الإيرادات - OPEX - إيجار الأرض
  • التدفق النقدي الحر = NOI - خدمة الدين
  • يتم تطبيق جميع الافتراضات: النمو (3%)، التضخم (2.5%)، الإشغال التدريجي (40% → 70% → 90%)، بدل الشواغر (5%)